本日の投稿では売買契約時に欠かせない書類、「売買契約書」「重要事項説明書」についてご説明いたします。
多くのお客様にとって不動産購入は一生に一度あるかないかのお買い物です。そのため契約に際して作成される「売買契約書」及び「重要事項説明書」の内容について比較したり、記載されている条文を全て理解したりすることは難しいのが実情です。
難しい言い回しがされている条文が何を意味するのかわからなくても、不動産屋さん(もしくは担当する不動産営業の方)を信じてご契約される方がほとんどです。
ただ担当となった不動産営業の方が優しそうに見えても、実は極悪だったり、テキトーだったりすることは残念ながら全然ありえます。そのため売買契約書、重要事項説明書のキーポイント(一番重要な部分)だけでもしっかり自分で調べて、自分(＝買主)にとって不利な条文なら削除してもらうなどの交渉が必要となります。
契約する物件にもよりますが、「売買契約書」及び「重要事項説明書」で重要な部分は以下となります。
①ローン特約(融資特約解除)解除期日、手付解除期日
②特約事項(特記事項)
③物件状況及び契約不適合責任の有無 ※中古物件の場合
以下それぞれ説明していきます。
①について、売買契約の時には急かされて購入してしまったけどよくよく考えるとよくない物件であった、家庭の状況に急な変化があった、など全然ありえることかと思います。そういった場合にキャンセルが可能な期日をしっかり把握しておくことが非常に重要です。ローン特約(融資特約解除)解除期日は融資(＝住宅ローン)が承認とならなかった場合の解約期日、手付解除期日は手付金を放棄することで解除ができる期限になります。これらの期日を過ぎてしまうと解約の際に損害賠償などを請求されることもありますのでしっかり把握しておきましょう。
②について、物件の重大な部分、物件に瑕疵(問題)があった時の対応方法、事故物件か否か、周辺環境に問題がないか、土砂災害警戒区域か否か、など重要な内容はほとんどここに記載されます。物件を案内された時に説明がなかった内容も記載されていることも多いですし、契約後に瑕疵が見つかったとしても“契約書に書かれてますよね”と言われてしまう可能性もありますので、特約事項(特記事項)に記載されてある項目はしっかりチェックしましょう。
③は中古物件についての内容ですが、実務上、こちらをしっかり確認していなかったことで後々問題になった事例が多いです。この内容は「売買契約書」及び「重要事項説明書」に記載されることもありますが、別途「物件状況確認書(物件告知書)」が作成されることもあります。
ここでは物件の付帯設備(床暖房や食器洗い洗浄機、エアコンなど)の状況が記載されることになりますが、内容を物件現地で見比べてしっかり確認しておかないと、入居後に床暖房が壊れていた、ほぼ新品だと思っていたエアコンがカビ臭いなどトラブルに発展することになります。また付帯設備等に問題があった際の責任の所在、売主が修理するのか、売主は責任を負わないのか(契約不適合責任の有無)も「売買契約書」及び「重要事項説明書」に明記されますので、しっかりチェックをしておきましょう。
上記３点だけに限らず売買契約書の全てに目を通し理解することが重要ですが、不動産の専門家でないお客様にとって大変難しいことかと思います。上に記載した３項目だけはしっかり確認することが大切です。
売買契約までの流れ、売買契約後の流れについては以下の投稿をご参照ください。
